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Lodha IPO Analysis by GSN Invest Part 2/2

अस्वीकरण - यह एक निवेश की सिफारिश नहीं है। यह व्यवसाय मॉडल और वित्तीय के बारे में पाठकों को शिक्षित करने का एक प्रयास है। कृपया अपने निवेश निर्णयों के लिए एक निवेश सलाहकार से परामर्श करें।


भारतीय और उनके घर


रियल एस्टेट भारत में एक प्रमुख परिसंपत्ति वर्ग है - इससे पहले कि हम इस क्षेत्र और फर्म में गहराई से गोता लगाएँ, भारतीय बाजार के अद्वितीय कारकों को समझना महत्वपूर्ण है जो इसे चलाते हैं - और आने वाले वर्षों में वे कैसे बदल सकते हैं।


भारतीय घरेलू बैलेंस शीट उन विशेषताओं का एक समूह दर्शाती है जो अंतर्राष्ट्रीय संदर्भ में असामान्य हैं - विशेष रूप से हमारे पास भौतिक संपत्ति (विशेष रूप से - अचल संपत्ति और सोने) में बंद हमारे धन की अनुपातहीन राशि है।


एक औसत भारतीय परिवार के पास आवास में अपनी संपत्ति का 77%, अन्य भौतिक वस्तुओं में 7% और सोने में 11% की अधिकता है - जो वित्तीय परिसंपत्तियों में निवेश करने के लिए सिर्फ 5% छोड़ता है। हमने इस पैरामीटर पर अन्य देशों (दोनों विकसित और विकासशील) के संबंध में तुलना करने के लिए एक चार्ट के नीचे संलग्न किया है।


[src: Report of the Household Finance Committee]


इस व्यापक विसंगति को चलाने वाले कारकों को समझना रियल एस्टेट क्षेत्र की समझ विकसित करने के लिए महत्वपूर्ण है, और इसलिए कोई भी कंपनी जो इसमें काम कर सकती है। आय और उम्र जैसे जनसांख्यिकीय कारक इसे स्पष्ट नहीं करते हैं। हर उम्र और हर आय चतुर्थांश पर, दुनिया की तुलना में हमारे पास अधिक आवास हैं। जबकि राज्यों में कुछ विषमता है (दक्षिणी राज्यों के पास अधिक सोना है, केंद्र शासित प्रदेशों के पास अधिक वित्तीय संपत्ति है) यह काफी हद तक बाध्य है - हम एक देश के रूप में - आयु अवरोधों, आय बाधाओं और राज्य बाधाओं के पार - अधिक अचल संपत्ति वाले हैं



रिपोर्ट के लेखकों ने आरईआर को 'भारत के संस्थागत संदर्भ' के लिए भारत के आवंटन में महत्वपूर्ण अनपेक्षित अंतरों का श्रेय दिया है। एकमात्र संकेत जो वे हमें छोड़ते हैं वह यह है - शिक्षित भारतीय भौतिक संपत्ति में काफी कम निवेश करते हैं - अंतर के संभावित चालक के साथ अधिक औपचारिक कार्य और कर चोरी की कम संभावनाएं।


यह हमें दो व्यापक अंतर्दृष्टि देता है, दोनों काउंटर-सहज ज्ञान युक्त, लेकिन दोनों अत्यंत महत्वपूर्ण - (i) किराये की पैदावार पर आवास ब्याज दरों के प्रसार जैसे पारंपरिक मैट्रिक्स सीमांत हैं, जो रियल एस्टेट मांग के प्राथमिक चालक नहीं हैं - मांग के बहुमत की सच्ची प्रेरणा रिटर्न नहीं है, लेकिन पार्किंग नकदी

(ii) जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था औपचारिक हो जाती है - कर चोरी की संभावनाएँ कम हो जाती हैं जिससे अचल संपत्ति का आकर्षण कम हो जाता है


उस संदर्भ के साथ, फर्म को बेहतर ढंग से समझने की कोशिश करता है


अचल संपत्ति में एकीकरण


अचल संपत्ति उद्योग में खिलाड़ियों के जीवित रहने के लिए सस्ती पूंजी तक पहुंच महत्वपूर्ण है। लेकिन सस्ती पूंजी तक पहुंच भी बाजार में अचल संपत्ति की आपूर्ति को बढ़ाती है - जिससे रियल एस्टेट डेवलपर के लिए दो बहुत नकारात्मक प्रभाव पड़ते हैं - (i) कीमत पर नीचे की ओर दबाव होता है क्योंकि खिलाड़ी इन्वेंट्री को तेजी से बेचने के लिए प्रतिस्पर्धा करते हैं (ii) एक संपत्ति बेचने में अधिक समय लगता है - जिसका परियोजना में पूंजी बंद होने के कारण आपकी वित्त लागतों के निहितार्थ हैं। वित्त वर्ष 2019 में IL & FS संकट ने NBFC के लिए धन के प्रवाह को गंभीर रूप से प्रभावित किया, जिससे कमजोर NBFC के लिए बैंकों से धन जुटाना कठिन हो गया। बैंकों और एनबीएफसी के डेवलपर्स का ऋण वित्त वर्ष 2019 में 42,000 करोड़ से घटकर वित्त वर्ष 2020 में 5,000 हो गया। एक रियल एस्टेट क्षेत्र के विशेषज्ञ (आईआईएम अहमदाबाद से) के साथ हमारी चर्चा यह भी इंगित करती है कि पूरा होने से पहले भुगतान करने के लिए उपभोक्ता की प्रवृत्ति भी नॉन टियर 1 ब्रांडों के लिए काफी कम हो गई है - आगे छोटे ब्रांडों को कुचलने और शीर्ष खिलाड़ियों को लाभ पाने में मदद मिलेगी।


लोढ़ा पर भार


लोढ़ा समूह MMR क्षेत्र में एक प्रमुख खिलाड़ी है। भारत के अन्य छह शीर्ष बाजारों की तुलना में MMR की प्रति वर्ग फुट की दर काफी अधिक है। एक ब्रांडेड खिलाड़ी होने के नाते, यह एक उच्च दर (5-20% अधिक) चार्ज करने में सक्षम है और तेजी से ग्राहकों से एकत्र करने में सक्षम है। 54% छोटे खिलाड़ियों ने 2012 और 2019 के बीच MMR बाजार छोड़ दिया है। कहा जा रहा है कि इन्वेंट्री की समस्या अभी भी बनी हुई है। इस क्षेत्र में 202K इकाइयां हैं, जिनमें हर साल केवल ~ 50K घरों की बिक्री होती है।


समूह पर सबसे अधिक दबाव वाला मुद्दा है - कर्ज। फर्म के पास अपनी किताबों पर कुल 18,662cr कर्ज है, जिसमें 17,025cr का घरेलू कर्ज और 1,636cr का विदेशी कर्ज (यूके के कारोबार से जुड़ा) शामिल है। फर्म का इरादा आईपीओ की 1500cr आय के साथ इसे कम करने का है। यह ब्रिटेन के व्यापार बंद होने से आय को और कम करने के लिए आय का उपयोग करेगा। लोढा समूह के पास ~ 5000cr की प्राप्य राशि और अतिरिक्त 5000cr के मूल्य वाली अनसोल्ड प्रॉपर्टी भी हैं, लेकिन फिर भी अगर यह सब कर्ज को कम करने की दिशा में समर्पित होना है, तो इसके अंत में उनकी पुस्तकों पर उच्च ऋण होगा।


फर्म हर साल वित्त लागतों में ~ 1200cr + का भुगतान करती है, जो एक नियमित वर्ष में भी 2.0x से कम का कवरेज प्रदान करती है। व्यवसाय में निहित अस्थिरता, किताबों पर ऋण के इस स्तर को एक बेहद बदसूरत प्रस्ताव बनाती है। 21,750cr मूल्यांकन पर, फर्म का मूल्य ~ 30x FY20 आय (FY2021 आय नकारात्मक है) होगा। फर्मों की बैलेंस शीट की स्थिति को देखते हुए, यह आकर्षक नहीं लगता है


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